부동산시장 전망 - 전문가 좌담, <font color=blue>김영진(65회) </font>- 매일경제
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"기업도시 주변 땅값 2~3배 오를것"
◆사례로 본 부동산 투자전략 / (46) 부동산시장 전망 - 전문가 좌담◆
부동산시장이 예상보다 빨리 침체의 늪을 빠져나오고 있다. 부동산 가격이 국 지적으로 꿈틀거리고 경기 회복에 대한 기대감이 형성되면서 투자자 움직임도 조금씩 살아나고 있다.
이에 따라 앞으로 시장이 어떻게 흘러갈지, 어떤 곳이 유망할지에 대한 궁금증이 커지고 있다.
지난해부터 인기리에 연재한 '사례로 본 부동산 투자전략' 시리즈를 마무리하 면서 실전 경험이 풍부한 3명의 전문가에게 주택시장, 토지시장, 상가시장 등 의 전망과 유망지역 등을 들어봤다.
－앞으로 부동산시장에서 가장 큰 변수는 무엇일까.
한광호 사장＝최근 몇 년 동안 부동산이 급등한 이유는 금리가 하락하면서 실 물자산가치가 올라갔기 때문이다.
지금도 실물자산에 대한 환상이 있는데 이제 저금리 기조가 굳어졌기 때문에 앞으로도 그럴지는 의문이다.
김영진 사장＝2000년 초반 부동산 가격 상승은 공급 부족과 금리 때문이었지만 선진국으로 갈수록 부동산 가격이 오르기도 어렵다. 1인당 국민소득이 2만달러 가 되면 안정국면이 되고 더 이상 부동산 가격이 크게 오르기 어려울 것이다. 앞으로는 수익률을 낮춰 잡아야 한다.
진명기 사장＝부동산 시장에서는 새로운 패턴이 나타나기도 한다. 토지는 예전 에 상업지역이 최고였지만 지금은 토지 입지가 어디냐가 중요하다. 예컨대 한 투자자가 마석에 있는 맹지를 경매로 샀는데 6배 이상 수익을 냈다. 땅 자체는 사용 가치가 없는 맹지였지만 도시화에 따른 수용으로 큰 이익이 났다.
－건설교통부는 최근 땅값이 불안해지고 있다고 평가했다. 토지시장은 5단계 중 종전의 '정상'에서 '확장기 관심'으로 경계 수위가 높아졌다. 올해 토지시 장을 어떻게 보나.
진 사장＝지방화 시대를 맞아 투자 개념도 바뀌고 있다. 서해안은 리조트, 동 해안은 레저활동에 어울리므로 동해안은 고급 수요, 서해안은 서민 수요가 많을 것으로 예상된다.
서해안은 또 물류센터, 공장터 등을 고려한 투자가 필요 하다. 지난해 토지시장은 전국적으로 올랐지만 요즘은 국지적으로 움직이고 있다. 기업도시 혁신도시 등 주변은 2~3배 오를 수도 있다. 그러나 일부 지역은 폭탄돌리기 형태가 진행되고 있어 우려되는 측면이 있다.
한 사장＝토지시장으로 자금이 계속 흘러갈지 의문도 있다. 땅값이 오름세를 보일 것이라는 추세는 맞지만 지방에서 급등한 곳은 대개 많은 대출을 안고 있 기 때문에 일부 지역의 경우 연말부터 대출 압박을 받아 가격이 꺾일 가능성도 있다는 점을 염두에 둬야 한다.
김 사장＝개발에 따른 보상자금은 인근 토지 부동산으로 간다. 경기도는 이미 상당폭 올랐지만 외곽은 그렇지 않다. 기업도시 개발 등으로 정부와 기업에서 자금이 계속 흘러갈 것으로 예상된다.
－구체적으로 투자를 추천할 만한 지역을 꼽는다면.
진 사장＝행정도시가 들어서는 장기와 연기 주변이 유망해 보인다. 장기ㆍ연기 와 천안 사이 지역, 김포신도시와 구도시 사이 지역을 권하고 싶다. 또 제2영 동고속도로 곤지암~양평 사이. 횡성 홍천, 부산 신항만 주변, 포항과 울산 사 이도 고려할 만하다.
김 사장＝개발이 확실하고 가능한 곳, 또 자금력이 풍부해 부동산시장에 대한 영향력이 큰 강남 사람들이 선호하는 곳을 눈여겨봐야 한다. 지금은 앞으로 강 남을 능가할 가능성마저 있는 판교 주변이 가장 유망하다고 본다. 다만 10억원 정도로는 살만한 곳이 없다는 게 소액투자자한테는 어려운 대목이다.
－시장에 영향을 줄 가장 큰 정책 변수는 무엇이라고 생각하나.
한 사장＝내년에는 부동산 실거래가 신고가 가장 큰 변수다. 그 동안 거래 가 격을 낮춰 계약서를 작성하던 관습에 젖어 있는 사람들로서는 당혹스러운 대목이다. 정부가 상상하지 못할 정도로 거래가 위축돼 ^^난 파장을 몰고 올 것 이다.
－상가시장은 어떤가
한 사장＝상가시장은 심리로 움직이지 않는다. 상가는 내수경기와 밀접한 관계 에 있다.
아직 밑바닥까지 좋아지는 모습은 아니지만 우량상가는 매수 문의가 조금씩 늘어나고 있다. 현금흐름을 보면 상가 월세 수익은 여전히 유효하다. 물론 2년 전만 해도 1층 유망업종이 연 9~10%가 나왔는데 요즘은 6%선에 그치 고 있다는 점에 유의해야 한다. 쇼핑몰 이름을 붙였다고 해서 모두 상가가치가 있다고 보면 안 된다. 공급자가 돈을 벌기 위해 고안해낸 상품이라고 여기면 될 정도로 옥석을 가리는 노력이 절대 필요하다. 가격도 적당한 수익률을 낼 수 있을지를 냉정하게 평가해 봐야 한다.
■참석자 = 김영진 내집마련정보사 사장 / 진명기 JMK플래닝 사장 / 한광호 시 간과공간 사장 / 사회＝임규준 매경 부동산부 부장 <정리＝심시보 기자>
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◆사례로 본 부동산 투자전략 / (46) 부동산시장 전망 - 전문가 좌담◆
부동산시장이 예상보다 빨리 침체의 늪을 빠져나오고 있다. 부동산 가격이 국 지적으로 꿈틀거리고 경기 회복에 대한 기대감이 형성되면서 투자자 움직임도 조금씩 살아나고 있다.
이에 따라 앞으로 시장이 어떻게 흘러갈지, 어떤 곳이 유망할지에 대한 궁금증이 커지고 있다.
지난해부터 인기리에 연재한 '사례로 본 부동산 투자전략' 시리즈를 마무리하 면서 실전 경험이 풍부한 3명의 전문가에게 주택시장, 토지시장, 상가시장 등 의 전망과 유망지역 등을 들어봤다.
－앞으로 부동산시장에서 가장 큰 변수는 무엇일까.
한광호 사장＝최근 몇 년 동안 부동산이 급등한 이유는 금리가 하락하면서 실 물자산가치가 올라갔기 때문이다.
지금도 실물자산에 대한 환상이 있는데 이제 저금리 기조가 굳어졌기 때문에 앞으로도 그럴지는 의문이다.
김영진 사장＝2000년 초반 부동산 가격 상승은 공급 부족과 금리 때문이었지만 선진국으로 갈수록 부동산 가격이 오르기도 어렵다. 1인당 국민소득이 2만달러 가 되면 안정국면이 되고 더 이상 부동산 가격이 크게 오르기 어려울 것이다. 앞으로는 수익률을 낮춰 잡아야 한다.
진명기 사장＝부동산 시장에서는 새로운 패턴이 나타나기도 한다. 토지는 예전 에 상업지역이 최고였지만 지금은 토지 입지가 어디냐가 중요하다. 예컨대 한 투자자가 마석에 있는 맹지를 경매로 샀는데 6배 이상 수익을 냈다. 땅 자체는 사용 가치가 없는 맹지였지만 도시화에 따른 수용으로 큰 이익이 났다.
－건설교통부는 최근 땅값이 불안해지고 있다고 평가했다. 토지시장은 5단계 중 종전의 '정상'에서 '확장기 관심'으로 경계 수위가 높아졌다. 올해 토지시 장을 어떻게 보나.
진 사장＝지방화 시대를 맞아 투자 개념도 바뀌고 있다. 서해안은 리조트, 동 해안은 레저활동에 어울리므로 동해안은 고급 수요, 서해안은 서민 수요가 많을 것으로 예상된다.
서해안은 또 물류센터, 공장터 등을 고려한 투자가 필요 하다. 지난해 토지시장은 전국적으로 올랐지만 요즘은 국지적으로 움직이고 있다. 기업도시 혁신도시 등 주변은 2~3배 오를 수도 있다. 그러나 일부 지역은 폭탄돌리기 형태가 진행되고 있어 우려되는 측면이 있다.
한 사장＝토지시장으로 자금이 계속 흘러갈지 의문도 있다. 땅값이 오름세를 보일 것이라는 추세는 맞지만 지방에서 급등한 곳은 대개 많은 대출을 안고 있 기 때문에 일부 지역의 경우 연말부터 대출 압박을 받아 가격이 꺾일 가능성도 있다는 점을 염두에 둬야 한다.
김 사장＝개발에 따른 보상자금은 인근 토지 부동산으로 간다. 경기도는 이미 상당폭 올랐지만 외곽은 그렇지 않다. 기업도시 개발 등으로 정부와 기업에서 자금이 계속 흘러갈 것으로 예상된다.
－구체적으로 투자를 추천할 만한 지역을 꼽는다면.
진 사장＝행정도시가 들어서는 장기와 연기 주변이 유망해 보인다. 장기ㆍ연기 와 천안 사이 지역, 김포신도시와 구도시 사이 지역을 권하고 싶다. 또 제2영 동고속도로 곤지암~양평 사이. 횡성 홍천, 부산 신항만 주변, 포항과 울산 사 이도 고려할 만하다.
김 사장＝개발이 확실하고 가능한 곳, 또 자금력이 풍부해 부동산시장에 대한 영향력이 큰 강남 사람들이 선호하는 곳을 눈여겨봐야 한다. 지금은 앞으로 강 남을 능가할 가능성마저 있는 판교 주변이 가장 유망하다고 본다. 다만 10억원 정도로는 살만한 곳이 없다는 게 소액투자자한테는 어려운 대목이다.
－시장에 영향을 줄 가장 큰 정책 변수는 무엇이라고 생각하나.
한 사장＝내년에는 부동산 실거래가 신고가 가장 큰 변수다. 그 동안 거래 가 격을 낮춰 계약서를 작성하던 관습에 젖어 있는 사람들로서는 당혹스러운 대목이다. 정부가 상상하지 못할 정도로 거래가 위축돼 ^^난 파장을 몰고 올 것 이다.
－상가시장은 어떤가
한 사장＝상가시장은 심리로 움직이지 않는다. 상가는 내수경기와 밀접한 관계 에 있다.
아직 밑바닥까지 좋아지는 모습은 아니지만 우량상가는 매수 문의가 조금씩 늘어나고 있다. 현금흐름을 보면 상가 월세 수익은 여전히 유효하다. 물론 2년 전만 해도 1층 유망업종이 연 9~10%가 나왔는데 요즘은 6%선에 그치 고 있다는 점에 유의해야 한다. 쇼핑몰 이름을 붙였다고 해서 모두 상가가치가 있다고 보면 안 된다. 공급자가 돈을 벌기 위해 고안해낸 상품이라고 여기면 될 정도로 옥석을 가리는 노력이 절대 필요하다. 가격도 적당한 수익률을 낼 수 있을지를 냉정하게 평가해 봐야 한다.
■참석자 = 김영진 내집마련정보사 사장 / 진명기 JMK플래닝 사장 / 한광호 시 간과공간 사장 / 사회＝임규준 매경 부동산부 부장 <정리＝심시보 기자>
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