우리 재산 "전세금"을 빼앗기지 않는 법--퍼온 글 > 자유게시판

다음에서 퍼온 글(필자 화언화우) 주택보급율이라는 신화가 있다. 서울시만 살펴봐도 “2002 서울통계연보”에 따르면 주택보급율이 82.7%이다. 상당히 높은 비율이다. 분명한 것은 이것이 주택소유율을 뜻하지 않는다는 것이다. 단순히 주택수를 가구수로 나눈 수치일 뿐이다. 가끔 이 수치로 정치꾼들이 서민들의 눈을 가리는 경우가 있다. 현실은 집을 소유한 사람은 적고, 많은 서민들이 전세나 월세로 살고 있다. 거금을 집주인에게 맡겨야 하는 것이 우리나라 제도다. 전세금은 전세사는 사람(앞으로는 임차인이라 부르기로 한다)의 거의 유일한 “재산”이다. 그야말로 한 푼 두 푼 피땀 흘려 모은 이 전세금을 잃고 나면 식구들이 모두 길거리에 나앉을 수 밖에 없다. 그런데 의외로 임차인들이 주택임대차에 대한 상식이 없는 편이다. 전세계약서에 확정일자만 받아 놓으면 “만사오케이다”라는 생각을 가지고 있다. 오늘은 주택임대차에 대한 상식을 업그레이드해 보기로 한다. 주택임대차에 대한 법률상식은 주택임대차보호법(아래에서 법이라고 하는 것은 주택임대차보호법을 말한다)이 핵심이다. 18개의 유효한 조문을 가진 이 법률은 그야말로 임차인의 보배이자 무기다. 이러한 보배를 제대로 모르면 거금을 돈갚을 능력도 없는 사람에게 빌려준 것과 같다. 법을 살피기 전에 전세계약 체결하는 법을 먼저 알아보자. 첫째, 등기소에 가서 들어갈 집의 등기부등본을 떼어본다(근저당권이 설정되어 있는지 살펴본다. 중요한 것은 채권최고액이라고 적혀 있는 금액이다). 전세계약 후에도 한 번 더 떼어본다(시간차를 이용하는 몰지각한 집주인이 가끔 있다). 둘째, 공인중개사를 이용한다. 문제가 생기면 책임을 묻을 수 있다. 셋째, 들어갈 집의 근저당권의 채권최고액과 다른 임차인이 있으면 그 사람의 “전세금”과 “본인의 전세금”을 합한 금액이 전세집 시가의 80%이하이어야 한다(아파트를 기준으로 한 것이며, 연립이나 단독주택의 경우에는 70%이하이면 안심해도 된다). 본론으로 들어가자. 이 법은 특별법이다. 특별법이란 의미는 일정한 조건을 갖추면 법이 특별히 임차인(전세금)을 보호한다는 의미로 해석될 수 있다. 그러므로 조건이 무엇인지 아는 것이 중요하다. 전세금 보호하려면 먼저 “대항력”이란 걸 알아야 한다. 대항력이란 싸워 이길 수 있는 힘이다. 대항력이 무엇인지 알려면 대항요건이란 어려운 말을 알아야 한다. 법이 얘기하는 대항요건이란 두 가지이다. “주택의 인도”와 “주민등록을 마친 때”이다. 주택의 인도란 주택을 임차인이 점유(이사하여 그 안에 들어가 사는 것)하는 것이다. “주민등록을 마친 때”란 전입신고를 마친 때이다. 지금은 주민등록 전입신고를 하면, 종래의 주민등록에서는 자동적으로 퇴거된다. 이러한 대항요건을 갖추었다고 대항력이 생기는 것은 아니다. 전세집에 들어갈 때 이미 “근저당권”이 설정되어 있으면 이때는 대항력이 없다고 보면 된다(아주 예외적으로 사는 집이 경매에 들어갔을 때 임차인이 스스로 은행에 채무를 갚고 근저당권을 말소시킴으로써 대항력을 만드는 경우는 있다). 이해가 되었는가. 대항력은 쉽게 표현하면 전세사는 사람이 “처음 약정한 전세계약기간” 동안 편안하게 살 수 있고, 전세금을 집주인이 주지 않으면 계속하여 버티면서 살 수 있는 능력이다. 그러나 현실은 다르다. 대부분의 집에 한두 개 정도의 근저당권이 설정되어 있는 것이다. 이때 임차인은 법상의 “우선변제권”을 가지도록 해야 한다. 우선변제권이란 경매에서 우선변제권의 조건을 갖춘 후에 권리를 획득한 후순위 근저당권자들보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있는 권리이다. 이 우선변제권은 위에서 얘기한 대항요건, 즉 “주택의 인도” + “주민등록을 마친 때”에 조건이 하나 더 필요하다. 그것이 일반적으로 잘 알려져 있는 전세계약서에 “확정일자”를 받는 것이다. 확정일자는 법원에서도 받을 수 있고, 공증사무소에서 받을 수도 있는데, 요즘은 관할 동사무소에서 해주니까 전입신고할 때 바로 확정일자를 받으면 된다. 중요하다. 근저당권이 있으면 무조건 받는 것이 좋다. 확정일자 받은 비용도 얼마 들지 않는다. 과자값 정도밖에 되지 않는다. 그런데 이것 몰라서 피눈물 흘린 임차인이 한둘이 아니다. 확정일자를 받아 우선변제권을 얻으면 전세권 등기를 해 놓은 것에 진배없다 대항력과 우선변제권 이외에 마지막으로 법에는 소액보증인의 “최우선변제권”이란게 있다. 이것을 가진 임차인은 그야말로 최선순위이다. 근저당권보다 먼저 전세금의 일부를 받을 수 있는 권리이다. 소액보증인이 누구냐와 최우선으로 변제받을 수 있는 전세금이 얼마이냐는 법에 규정되어 있다. 조건은 위에서 말한 대항요건(벌써 익숙해졌을 것이다. 주택의 인도와 주민등록을 마친 때)을 “경매의 등기”전에 갖추면 된다(집이 경매에 들어가면 등기부등본에 “경매개시결정”이라고 등기가 된다). 소액임차인과 최우선변제금액의 현재 기준은 다음과 같다. 참고로 근저당권이 언제 설정되었느냐에 따라 대상과 금액이 달라지니까, 구체적인 것은 전문가에게 물어봐야 한다. - 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 : 4천만원 임차인이 “1천600만원”까지 - 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천500만원 임차인이 “1천400만원”까지 - 그밖의 지역 : 3천만원 임차인이 “1천200만원”까지 <대항력>과 <우선변제권>과 <최우선변제권>만 알면, 주택임대차보호법의 2/3는 알고 있다고 큰 소리쳐도 된다. 이제는 누구나 전세금을 보호하면서 전세계약을 자유롭게 할 수 있는 능력을 갖추게 된 것이다.